Ponad sto rodzin z ulicy Jutrosińskiej boi się o swoją przyszłość

Mieszkańcy apelują do Urzędu Marszałkowskiego o uregulowanie niepewnej sytuacji, bo obecny stan nikomu nie służy:

Na decyzję w sprawie wykupu czeka ponad sto rodzin, które na przyszpitalnym osiedlu mieszkają od kilkudziesięciu lat. Pierwsze wnioski o wykupienie mieszkań zostały złożone już w 2001 roku, w kolejnych latach były ponawiane. Jak mówi jedna z lokatorek Małgorzata Krupa do dziś nie ma rozwiązania:

Po co szpitalowi mieszkania zakładowe, jakie kroki zamierza podjąć Urząd Marszałkowski?  O tym dziś w Reakcji24. Szerzej o problemie lokatorów mieszkań zakładowych porozmawiamy też w programie publicystycznym Radia Wrocław po godzinie 21. Gośćmi będą między innymi działacze Akcji Lokatorskiej i przedstawiciele Urzędu Marszałkowskiego.

Jedna z pierwszy lokatorek osiedla przyszpitalnego opowiada o tym jak tam zamieszkała: 

Małgorzata Krupa - lokatorka i działaczka stowarzyszenia Pro Futuro, które walczy o wykup mieszkań:

Oto odpowiedzi na pytania zadane przed Radio Wrocław do dyrekcji szpitala:

1. Czy są plany sprzedaży mieszkań obecnym lokatorom?

Zarząd Województwa Dolnośląskiego jako zarządzający wojewódzkim zasobem nieruchomości zgodnie z art. 25d ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w tym także wojewódzkim zasobem mieszkaniowym w rozumieniu art. 20 ust 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, podjął uchwałę Nr 5127/III/10 z dnia 2 listopada 2010r. w sprawie przeznaczenia do sprzedaży lokali mieszkalnych położonych we Wrocławiu przy ul. Jutrosińskiej 17-23,25,27 na rzecz ich najemców na podstawie artykułu 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz §1 ust. 3, §2 ust 2 i §4 uchwały Nr XXXVII/501/2005 Sejmiku Województwa Dolnośląskiego z dnia 31 marca 2005r. w sprawie określania zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących własność Województwa Dolnośląskiego. Przepisy ustaw: o gospodarce nieruchomościami, o własności lokali  i wreszcie o samorządzie województwa nie nakładają obowiązku sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w wojewódzkim zasobie nieruchomości i stanowiących wojewódzki zasób mieszkaniowy. Żądanie lokatora skierowane do właściciela lokalu o jego sprzedaż nie wywołuje żadnego obowiązku po stronie właściciela. Jest to wyłącznie jego uprawnienie wynikające z prawa własności i planu wykorzystania zasobu, o którym mowa w art. 23 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarząd Województwa Dolnośląskiego nigdy nie sporządził i nie podał do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości do sprzedaży obejmującego przedmiotowe lokale mieszkalne.

Po uregulowaniu stanu prawnego oraz scaleniu działek gruntu, Województwo Dolnośląskie jako właściciel nieruchomości przekazał w dniu 13 maja 2015r. (akt notarialny rep. A nr 2544/2015) w użytkowanie na czas nieokreślony działkę nr 10 o powierzchni 1,1840 ha, AM-13, obręb Poświętne – zabudowaną czterema budynkami mieszkalnymi, położoną przy ul. Jutrosińskiej nr 17-27, nr 18-22 i nr 32-36, objętych księgą wieczystą KW nr WR1K/00152863/7 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków, w celu przeznaczenia nieruchomości na cele statutowe użytkownika (zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem). Od 1987 roku osiedle mieszkaniowe stanowi integralną część mienia Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu i winno być traktowane identycznie jak pozostały majątek niezbędny do wykonywania przez Szpital jego funkcji.

W 2017 roku Komisja Rewizyjna Sejmiku Województwa Dolnośląskiego stwierdziła w toku postępowania wyjaśniającego, że uchwała Nr 5127/III/2010 nie jest żadnym oświadczeniem woli właściciela lokali mieszkalnych w sprawie zawarcia umowy sprzedaży tych lokali i nie ma żadnego skutku prawnego wobec lokatorów mieszkań. Uchwała ta ma charakter wyłącznie wewnętrzny i skierowana była do komórek organizacyjnych Urzędu Marszałkowskiego zajmujących się zarządzaniem wojewódzkim zasobem nieruchomości.

W opinii Komisji Rewizyjnej uchwała posiadała błędnie oznaczoną podstawę prawną w zakresie przywołania art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem przepis ten nie formułuje żadnej delegacji uchwałodawczej, a jedynie ustala prawo pierwszeństwo nabycia nieruchomości wskazanym w niej osobom fizycznym – najemcom lokalu mieszkalnego, jeśli najem nawiązany jest na czas nieoznaczony. Uchwała Zarządu prawa tego nie może ani ustanowić, ani potwierdzić, bowiem prawo pierwokupu wynika wprost z ustawy, a jego zastosowanie wymaga jedynie potwierdzenia stanu faktycznego. Również przywołanie w podstawie §2 ust. 2 i §4 uchwały Nr XXXVII/501/2005 Sejmiku Województwa Dolnośląskiego nie znajdowało uzasadnienia, bowiem uchwała Nr 5127/III/2010 nie była oświadczeniem woli o sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa w §2 ust 2 uchwały Sejmiku a nadto w uchwale Zarządu nie odniesiono się do bonifikat od ceny sprzedaży, na których udzielnie Sejmik wyraził zgodę w §4 swojej uchwały, realizując tym samym dyspozycję art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podjęcie uchwały wymagało najpierw zasięgnięcia opinii Dyrektora Szpitala, jako że lokale, których dotyczyła uchwała, znajdowały się w jego użytkowaniu. Skoro zaś o opinię taka nie wystąpiono i jej nie uzyskano, to tym samym żadna uchwała w sprawie sprzedaży nie mogła być podjęta, a uchwała Nr 5127/III/2010 nie wywoływała skutku prawnego w tym zakresie. Na marginesie wypada zauważyć, iż w uchwale Zarządu brakowało lokali mieszkaniowych położonych przy ul. Jutrosińskiej 32,34 i 36, a sama uchwała została podjęta tuż przed wyborami samorządowymi z pominięciem obowiązujących norm, prawdopodobnie w celu uzyskania przychylności kilku mieszkańców Wrocławia (temat wykupu cyklicznie pojawia się przed wyborami samorządowymi).

W związku z powyższym w dniu 17 stycznia 2017r. Zarząd Województwa Dolnośląskiego uchwalił Uchwałę Nr 3283/V/17 w sprawie uchylenia uchwały nr 5127/III/2010 Zarządu Województwa Dolnośląskiego z dnia 2 listopada 2010r. w sprawie przeznaczenia do sprzedaży lokali mieszkalnych położonych we Wrocławiu przy ul. Jutrosińskiej nr 17-23, 25,27 na rzecz ich najemców.

Podjęta decyzja o uchyleniu uchwały w sprawie przeznaczenia do sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców była podyktowana także ważnymi aspektami ekonomicznymi i planami strategicznymi Szpitala dot. wykorzystania zasobu mieszkaniowego. Budynki wielolokalowe położone na przedmiotowej nieruchomości zostały zgłoszone do Regionalnego Programu Operacyjnego p.n. „Efektywność energetyczna w budynkach użyteczności publicznej i sektorze mieszkaniowym” i ze względu na pozytywne rozpatrzenie wniosku Szpitala, nie jest możliwe dokonywanie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych w trakcie prowadzenia inwestycji, zaś po jej zakończeniu wartość nieruchomości wzrośnie, co będzie obligowało do ponownej ich wyceny. Obowiązuje także 5 letni okres trwałości projektu (wartość projektu ponad 2 800 000 zł).

Nie bez znaczenia jest również fakt, że przy sprzedaży całego zasobu mieszkaniowego  o wielkości 6731,80m2 za cenę uzyskiwaną za podobne nieruchomości na wrocławskim rynku mieszkaniowym (wtórnym) przy zakładanej 80% bonifikacie, majątek Województwa Dolnośląskiego zostałby sprzedany za kwotę o 27 000 000zł niższą od jego faktycznej wartości rynkowej. Wielomilionowa strata dla budżetu Województwa zaprzeczałaby zasadom prawidłowej gospodarki majątkiem Województwa Dolnośląskiego. Wyznacznikiem takiej decyzji stałby się wąsko rozumiany interes grupki uwłaszczonych lokatorów a nie interes społeczny, o który z założenia ma dbać nie tylko Wojewódzki Szpital Specjalistyczny we Wrocławiu, ale i wszystkie władze samorządowe. Nadto uwłaszczenie lokatorów mieszkań stworzy sytuację negatywnie wpływającą na procesy zarządzania całością Szpitala.
Na końcu należy zauważyć, że uwłaszczenie lokali mieszkalnych nie obejmie 100% najemców. Przykłady z zasobu komunalnego pokazują, że możliwości finansowe niektórych najemców nie są wystarczające na zaciągnięcie kredytów na wykup, oraz są osoby, które absolutnie nie wyrażają zainteresowania zostaniem właścicielem wynajmowanego lokalu i wolą wynajmować lokal za regulowany czynsz.

2. Po co szpitalowi mieszkania zakładowe, w których mieszkają lokatorzy, czyli i tak nie można ich wykorzystać na przykład dla lekarzy, którzy zechcieliby pracować
w szpitalu?

Lokale mieszkalne przy ul. Jutrosińskiej we Wrocławiu, będące w użytkowaniu Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu nie posiadają statusu mieszkań zakładowych. Wyjaśnić należy, że zasób mieszkaniowy Szpitala powstał w całości z celowej dotacji Narodowego Funduszu Ochrony Zdrowia. Najemcy nie partycypowali w budowie mieszkań w żadnym zakresie, przy czym część z nich wkrótce po otrzymaniu mieszkania rozwiązała stosunek pracy ze Szpitalem.

W ostatnim czasie bardzo ważna staje się kwestia zabezpieczenia personelu medycznego, w tym w szczególności kadry pielęgniarskiej i lekarskiej w lokale mieszkalne. W chwili obecnej jedynie Wojewódzki Szpital Specjalistyczny we Wrocławiu dysponuje lokalami mieszkalnymi, które może przeznaczyć na ten cel, znajdujące się tak blisko zakładu pracy. Badając potrzeby młodego personelu pielęgniarskiego i lekarskiego można stwierdzić, że te obecna baza lokalowa nie wyczerpuje potrzeb i nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia lokalowego.

Bardzo ważnymi, nowymi klientami mogącymi korzystać z utworzonej bazy lokalowej są sami pacjenci, ponieważ od niedawna powstał nowy obowiązek zapewnienia pacjentom bezpłatnego zakwaterowania podczas leczenia. Wymaga to znalezienia przez wiele placówek medycznych odpowiednich hoteli, z którymi będą współpracować w tym zakresie.

W ustawie z dnia 27 sierpnia 2004r o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych uregulowana jest powinność świadczeniodawcy zapewnienia niektórym pacjentom, bezpłatnego zakwaterowania poza placówką szpitala, oraz transportu z miejsca tego zakwaterowania do miejsca udzielania świadczeń. Pacjent musi złożyć odpowiedni wniosek, czyli od wioli świadczeniobiorcy uzależniona jest powinność szpitala do zapewnienia mu bezpłatnego zakwaterowania poza jego placówką. Ważne jest także to, że z takiego uprawnienia będą mogli skorzystać jedynie ci pacjenci, którzy nie wymagają udzielania całodobowych świadczeń opieki zdrowotnej. Taka możliwość skierowana jest głównie do pacjentów leczonych onkologicznie. Ustawa daje bowiem możliwość zakwaterowania niedaleko placówki tym pacjentom, których stan zdrowia nie wymaga hospitalizacji, a jednocześnie jest na tyle poważny, że bardzo utrudnia lub uniemożliwia dojazd, przemieszczanie się o własnych siłach do szpitala1.
Przyznanie świadczeniobiorcom (pacjentom) dodatkowych uprawnień wiąże się
z realnymi problemami zakładów opieki zdrowotnej, ponieważ zdecydowana większość nie posiada tego typu nieruchomości mieszkaniowych ani zasobów, w których tego typu usługi mogłoby realizować po odpowiednim dostosowaniu. Przepisy co prawda nie precyzują standardu, który szpital powinien zapewnić pacjentowi, jednakże wybór potencjalnego miejsca zakwaterowania będzie wpływał na wizerunek danej jednostki.

Lokatorzy, którzy zamieszkują w lokalach mieszkalnych przy ul. Jutrosińskiej we Wrocławiu w znaczącej większości są pracownikami Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu lub jego byłymi pracownikami, którzy nabyli praw do świadczeń emerytalnych (niektórzy podejmują dalszą pracę w szpitalu). Obecnie 103 lokale są wynajmowane na podstawie umów najmu, 16 lokali służy jako mieszkania rotacyjne o charakterze hotelowym dla personelu w tym dwa pełnią zamiennie funkcję mieszkań gościnnych dla pacjentów, ich rodzin lub gości Szpitala. Jedyny lokal użytkowy służy jako zaplecze socjalno gospodarcze dla personelu sprzątającego.

Kilkunastu najemców otrzymało wypowiedzenia umów najmu i wobec nich w 2018 roku toczyć się będą postępowania eksmisyjne. Osoby te nie zamieszkują w swoich lokalach od kilku lat (np. lekarze i inni specjaliści mają wybudowane domy na terenie ościennych gmin lub pracują i przebywają w innych miastach) oraz posiadają własnościowe lokale mieszkalne we Wrocławiu. To właśnie te osoby są najbardziej zainteresowane wykupem lokalu z bonifikatą, wykorzystują różne instytucje dla swoich partykularnych interesów, przedstawiając stan faktyczny, który nie polega na prawdzie.

3. Ile miejsc hotelowych potrzebuje szpital (ma ich 27 ?), jak je wykorzystuje?

Hotel pracowniczy przy Wojewódzkim Szpitalu Specjalistycznym we Wrocławiu prowadzony jest w celu czasowego zakwaterowania pracowników Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu, którzy obecnie nie posiadają możliwości nabycia lub wynajęcia mieszkania na zasadach komercyjnych.

Do zakwaterowania w hotelu mają prawo wszyscy pracownicy szpitala zatrudnieni na podstawie umowy o pracę: zamiejscowi, mający utrudnienia w codziennym dojeździe do pracy,miejscowi, bez tytułu własności do innego lokalu. Uprawnienie do miejsca w hotelu pracowniczym przysługuje pracownikowi wyłącznie
w czasie trwania stosunku pracy, nie dłużej jednak niż przez sześć lat. W wyjątkowych wypadkach okres zajmowania miejsca w hotelu pracowniczym może być przedłużony nie dłużej jednak niż na okres czterech lat. Korzystanie z miejsca w hotelu pracowniczym jest odpłatne. Osoba, której przydzielono miejsce w hotelu ponosi stałą opłatę miesięczną, której wysokość ustala dyrektor szpitala w drodze zarządzenia. Wysokość opłaty miesięcznej jest zależna od rodzaju przyznanego miejsca hotelowego (zajmowanego pokoju) oraz powierzchni mieszkalnej przypadającej na daną osobę (300 – 450 zł/miesięcznie).
Obecnie w hotelu pracowniczym przebywa ponad 40 osób: pielęgniarek, opiekunów medycznych, sanitariuszy, pracowników administracji oraz lekarzy. Lekarze, głównie rezydencji, stanowią w dniu dzisiejszym 25% mieszkańców hotelu. Biorąc pod uwagę duże zainteresowanie zamieszkaniem personelu szpitala w posiadanym zasobie mieszkaniowym,
a także obecne wdrażanie programu Kompleksowej opieki onkologicznej Twoją szansą na zdrowie – z budową Ośrodka Profilaktyki, Diagnostyki i Terapii Nowotworów Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu poprzez rozbudowę głównego zespołu budynków szpitala, Szpital z powodzeniem mógłby efektywnie zagospodarować kolejnych 100 lokali mieszkalnych. Do czasu pozyskania dodatkowych lokali mieszkalnych, Szpital będzie gospodarował otrzymanym do użytkowania zasobem, starając się odzyskać mieszkania od nieuczciwych najemców.

Fundacja Habitat for Humanity:
W Polsce dominuje przekonanie, że mieszkanie powinno być kupione na własność. Wiele osób, które są właścicielami mieszkań, nie jest w stanie ich utrzymać, przez co obniża się standard warunków, w jakich żyją. Jak jednak podkreśla ekspertka, wynika to w dużej mierze z braku alternatywy. Rynek mieszkań na wynajem praktycznie nie istnieje – to ok. 5 proc. zasobów mieszkaniowych. Co więcej, 80 proc. takich lokali znajduje się w rękach właścicieli prywatnych, którzy windują ceny wynajmu. Dla porównania, na Zachodzie 60 proc. mieszkań można wynająć na korzystnych warunkach czynszowych, bo znajdują się w rękach państwa.

Z raportu „Mieszkalnictwo w Polsce. Analiza wybranych obszarów polityki mieszkaniowej” przygotowanego przez Fundację Habitat for Humanity wynika, że w ciągu najbliższych 10 lat ponad 30 proc. mieszkań powinno być przeznaczonych na wynajem na korzystnych warunkach czynszowych. Nowe lokale nie muszą być budowane z budżetu państwa. Przyjęty projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje rządowy program finansowania społecznego budownictwa czynszowego. Czynsze mają być przeciętnie ok. 40 proc. niższe niż stawki czynszów na rynku komercyjnym.
W perspektywie 10 lat ma powstać co najmniej 30 tys. takich mieszkań.
Dlaczego w przyszłości nie budować lokali mieszkalnych dla potrzeb służby zdrowia?

4. Czy osiedle przynosi dochody czy straty (jakiej wysokości)?

Przychód przedmiotowej nieruchomości stanowi głównie sprzedaż najmu w lokalach mieszkalnych, sprzedaż pobytu w pokoju hotelowym dla pracowników Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego we Wrocławiu oraz sprzedaż pobytu w mieszkaniu gościnnym.

Czynsz jest świadczeniem pieniężnym uiszczanym przez najemcę wynajmującemu w zamian za oddanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego do eksploatacji. Opłaty za te lokale związane są z kosztami utrzymania budynku tj. obejmują: podatek od nieruchomości, koszty administrowania i zarządzania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, utrzymania zieleni, utrzymania wszystkich pomieszczeń wspólnego użytku oraz opłaty za utrzymanie czystości, energię elektryczną i cieplną. Do czynszu nie zalicza się opłat mieszkaniowych za zajmowany lokal, takich jak np.: za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, gaz, wywóz nieczystości itp. Czynsz najmu jest czynszem regulowanym, ustalonym w 2000r. w wysokości 3,53zł za 1 m2 wynajmowanego lokalu miesięcznie i z uwagi na brak ustalonej polityki mieszkaniowej województwa dolnośląskiego od 17 lat pozostawał na tym samym poziomie.

W związku z powyższym najemcy lokali mieszkalnych przy ul. Jutrosińskiej we Wrocławiu płacili do roku 2017 czynsz finalnie o 50% niższy od czynszu w lokalach komunalnych we Wrocławiu. Strata z tego tytułu była dość znaczna, jednakże wartość dodana posiadania zasobu mieszkaniowego z gotowymi do świadczenia usług medycznych pracownikami i możliwość pozyskiwania wysokiej klasy specjalistów przysłoniła stratę ekonomiczną.Kwota nieuzyskanych przychodów z czynszu na poziomie lokali gminnych (potencjalny przychód) od 2000 roku jest wyliczalna i tak naprawdę stanowi ona zysk wszystkich najemców osiedla, którzy nie płacili czynszu na odpowiednim poziomie. Mowa jest o setkach tysięcy złotych, które zostały w portfelach najemców (w samym tylko 2016 roku strata z tego tytułu wyniosła ok. 240 000zł).

Nie bez znaczenia jest fakt unormowania po ponad 15 latach starań, możliwości regulowania wysokości czynszu do wartości obowiązujących we Wrocławiu. W dniu 27 października 2016r. Sejmik Województwa Dolnośląskiego uchwalił Uchwałę Nr XXVII/839/16 w sprawie zasad najmu lokali mieszkalnych i innych lokali wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, która dała Szpitalowi możliwość racjonalnego gospodarowania swoim mieniem. Do tej pory przez kilkanaście lat Szpital z własnych środków dofinansowywał i utrzymywał zasób mieszkaniowy, który jest niezbędny dla jego pracowników.

Celem utrzymania zasobu mieszkaniowego Szpitala nie jest uzyskiwanie wysokich przychodów z wynajmu lokali. Wojewódzki Szpital Specjalistyczny we Wrocławiu powinien mieć jednak możliwość uzyskiwania przychodów na poziomie lokali komunalnych we Wrocławiu, co pozwoli mu na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Dopiero od dnia 1 kwietnia 2017r., najemcy osiedla przyszpitalnego płacą czynsz najmu na poziomie wszystkich mieszkańców zasobu komunalnego we Wrocławiu.

5. Czy planowane są podwyżki czynszów, tego obawiają się lokatorzy?

Wysokość stawki czynszu jest ustalana uchwałami Zarządu Województwa Dolnośląskiego. W dniu 29 listopada 2016r. po 17 latach wysłano do najemców oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu na dzień 31 marca 2017r. Na terenie gminy Wrocław uchwalona stawka bazowa czynszu wynosiła od kilku lat 6,90zł za 1 m2 powierzchni użytkowej w lokalach mieszkalnych i innych lokalach faktycznie wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. (uchwała ZWD Nr 3003/V/16 z dnia 21 listopada 2016r.) W dniu 7 kwietnia 2017r. wysłano do najemców oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu na dzień 30 września 2017r. Na terenie gminy Wrocław uchwalona stawka bazowa czynszu wynosiła od 1 lipca 2017r. 7,60zł za 1 m2 powierzchni użytkowej w lokalach mieszkalnych i innych lokalach faktycznie wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. (uchwała ZWD Nr 3518/V/17 z dnia 21 marca 2017r.).

Jeżeli lokatorzy obawiają się w przyszłości płacenia czynszu na poziomie czynszu ustalonego dla lokali komunalnych we Wrocławiu, rzetelnego rozliczania zużytych przez nich mediów oraz partycypacji w kosztach energii cieplnej zgodnie z przyjętymi w Polsce zasadami, to ich obawa jest uzasadniona.